これまで株式を始め、投資信託やゴールドなど投資商品についても色々と語ってきましたが、不動産についてはあまり語ってきませんでした。
その理由はもちろん・・・・・不動産投資の経験がないからです。
不動産はリートのような「不動産投資信託」を購入していれば十分と考え、現物を購入する考えには至りませんでした。
特に国内の不動産は購入する気にならず、海外それも「新興国の不動産なら」と考えた時もあったのですが、結局やめました。
不動産投資は家賃収入による不労所得がクローズアップされますが、家賃収入という配当益や不動産そのものの値上がり益(出口戦略)などを考えながら運用していくのは株式と同じで、個人投資家にとっては動かす金額の桁が違うだけです。
そこを勘違いすると不労所得ばかりに目が行くわけですが、不動産のオーナーをやるのは不動産管理が好きであり、数字をシビアに追える人がふさわしいのではないかと思うのです。
不動産投資用のローンを組んで実物を購入して、入居者の獲得に奔走しながらメンテナンスも行って、返済をしながらわずかな収益をさらに次の不動産購入に充てて、と上手に運用している人はたくさんいるでしょう。
筆者の知り合いにも複数の不動産を所有している人たちがいますが、遊び呆けて楽をして生きている人は1人もいません。
誰にも管理されず自由に生活していますけどね(笑)
株式投資は企業の分析をしながら運用していき、その企業が成長すれば自分にも資産が入ります。
企業買収は見込みのある企業を買収して、その企業が成長すれば自分にも資産が入ります。
不動産は見込みのある建物を購入して、その建物に入居者という需要があれば自分にも資産が入ります。
どれも同じように運用する側の努力や工夫が必要で、一朝一夕では資産を作るのは難しいでしょう。
特に不動産は実物が担保となるのでローンを組めるために動かす金額が大きくなります。
ローンを使ってしまうと、これまでおとなしかった「金利」という敵が突然豹変する場合もあるので、実物購入は躊躇するのですがそこを上手に口説いてくるのが不動産営業なのです。
そのため、個人投資家が不動産に投資をするなら「不動産投資信託(REIT)」を利用するのがいいと考えます。
少額の投資金額で不動産からの賃料を獲得できますし、購入・売却も自由にできます。
元本保証はされていませんが、それは現物でも価値が下がるのと同じです。
ここで少し不動産を運用する個人投資家になったつもりで、アメリカの不動産とREITを見てみましょう。
アメリカでは医療用も含めて大麻を合法化している州は半数以上あり、州から許可を受けている大麻事業者に対して、あなたは賃貸するための物件を購入しようと考えました。
そうなると、アメリカの不動産の知識だけでなく合法大麻、医療用大麻の法律など必要とする知識が増えます。
そして相談する先が多岐に渡るのと、覚えなければならない様々な文化的背景がたくさんあるでしょう。
それでも「万能薬である大麻を栽培している企業には頑張ってほしいから大麻事業者が活動できるためにも物件を調達したい！」と思ってあなたは実際に動けるでしょうか？
一方、今のような話を実際に運営している企業があります。
所有するすべての物件をアメリカの各州で認可を受けている大麻事業者に賃貸している「イノベイティブ・インダストリアル・プロパティーズ(NYSE:IIPR)」です。
専門的な産業用不動産を取得、所有、管理し、賃貸することに特化したREITで、ETF(上場投資信託)としてニューヨーク証券取引所に上場しているのです。
REITと同様に賃料収入を主な収益源とし、利益の大部分を配当として株主に還元しています。
記事執筆時点では、FFOが下がっており投資妙味はないのですが、この銘柄に投資をすれば日本からでも間接的に大麻事業者が活動する物件から賃料収入を得られるわけです。
ただし日本の証券会社では購入できません
大麻は実感がわかないとしても、日本の商業ビルでも家族世帯の入居するアパートやマンションでもREITであれば企業リスクはあるものの賃料収入を得られます。
後は、不動産クラウドファンディングを利用してもいいかもしれません。
不動産クラウドファンディングとは、投資家から集めたお金で不動産の取得や運営を行い、発生した賃料などの利益を投資家に分配するので、REITと同じような感覚で利用できます。
初期投資が少なくて済む上、物件管理などの手間がないのもREITと同様です。
ただし当然デメリットもあります。
不動産クラウドファンディングのデメリット
- 投資期限が決まっているので途中で解約できない
- 運用手数料が各ファンドによって異なる
- ファンドが多数ある場合に不良物件に投資してしまう選定リスクがある
- 物件の詳細情報が開示されない
- プラットフォームが倒産したら資金回収が困難になる
クラウドファンディングならではのデメリットもありますが、今回はそんなデメリットを少しでも解消する「利回り不動産」を紹介します。
上のデメリット表で言えば、「投資期限が決まっている」「運用手数料が各ファンドで異なる」のは不動産クラウドファンディング全般でそうですし、最後の「プラットフォームが倒産で資金回収困難」については「利回り不動産」を運営している「ワイズホールディングス(以降、運営会社)」以外のどの企業にも倒産リスクはあります。
それ以外のデメリットで考えてみると、「利回り不動産」は運営会社の経験できちんとした物件の選定を行ってくれているので比較的安心して投資できるでしょう。
また、不動産クラウドファンディングでは情報開示が不十分で物件情報がイマイチよく分からないと言う場合が多いのですが、「利回り不動産」では運営会社の実績も十分なので投資家たちにより良い情報提供を行ってくれています。
REITと違っていつでも売買できないので、ある程度余剰資金をお持ちのかたが、中長期的に不動産市場に投資する際に利用するのがいいのかなと思います。
利益があった場合は、雑所得として総合課税の対象となり源泉徴収された後の金額が自分の手元に残ります。
これを見ても不動産クラウドファンディングは直接的な不動産の所有や賃貸ではなく、投資という性質を持っていると分かりますね。
ポートフォリオ内に不動産を組み込む場合は、クラウドファンディングのデメリットを極力抑えている「利回り不動産」を活用してみても面白いですね。
